过去，许多人在投资商铺和公寓时，首先会计算租金回报率。然而，他们往往忽略了一个重要问题：土地使用权是有期限的。通常，商业和办公用地的土地使用权最长只有40到50年。到期后是否可以续期，续期费用又是多少，之前一直不太明确。许多人对此态度松懈，认为事情发生在几十年后，届时再做打算即可。但最近，广州和上海相继推出了土地续期新政策，这让普通人对投资商铺和公寓的逻辑发生了彻底改变。今后购买这类商业地产时，必须更加谨慎。
早在2024年，党的二十届三中全会就已提出要制定工商业用地使用权的续期政策。今年4月，广州率先开展相关试点，但当时的范围相对狭窄，仅包括工业、仓储和商业服务等用地，因而对普通人影响有限。与之相比，此次上海发布的政策涵盖范围更广，几乎涵盖了所有非居住性质的土地，包括工业、商业、旅游、娱乐、办公、教育、科技、文化、卫生和体育等。续期政策明确表示，“续期为常态，不续期为例外，支持企业根据需求续期”。也就是说，原则上只要申请续期，就可以得到支持。
在正常情况下，土地剩余年限不足3年即可申请续期，但这并不意味着所有申请都能无条件批准。比如，若因公共利益需要依法收回土地，如修路或建设公共设施，则续期申请会被拒绝。此外，如果产业用地的综合绩效评估属于C、D类，则续期的可能性也较低。这个逻辑不难理解，长期闲置或效率低下的项目自然不符合土地高效利用的需求，而经营优良的项目则可能获得提前续期的机会。 龙8头号玩家
再谈续期的费用，官方规定续期地价不得低于地块对应基准地价的70%，这一政策意味着70%是续期费用的最低标准，实际费用可能更高。此外，续期价格会与项目的经营效益紧密相连，优质项目续期时可能享受更优惠的价格。而散户投资的低价值商铺或公寓，续期成本则大概率较高。上海的基准地价分为11个等级，差异显著，远郊每平米不到2000元，而核心区域可达30000元以上。
在付款时间上，政策也相对明确，签约后一个月内需要付清50%的费用，常规要求在一年内全额缴清，特殊项目最多可以延长至两年。这笔费用对普通投资者来说，将产生显著影响。未来买卖商铺时，续期费用将成为一个主要考虑因素，原本看似可观的租金收益，在扣除各项费用和未来续期成本后，实际收益率可能会大幅降低。尤其对于地理位置偏远、楼龄较大、土地剩余年限短的低价值公寓和商铺，投资风险更是不容小觑。
如果土地的续期费用高于房产本身的市场价值，投资者面临的选择将变得更加困难：不续期将失去土地使用权，续期则需支付较高费用，而收租又难以回本。因此，对在购置商业公寓或商铺的投资者而言，今后需更加谨慎。 龙8头号玩家
不过，对于已经拥有商铺或商业公寓的投资者，目前不必过于慌张，因为距实际集中到期还有一些时间。上海早期的商业和办公用地大多是在1990年代及2000年后开发，许多业主的土地使用权还有十几年或二十几年的窗口期，只需继续保持良好的出租率，即使将来需支付续期费用，资产依然有长期持有的价值。
总之，尽管目前只有广州和上海出台了相关政策，但若试点顺利，预计未来全国会有更多城市跟进实施。
